2018年2月，向往阳光和好空气的王先生在云南西双版纳买了一套期房。为求牢靠，他选了当地的一家大房企。一年后，当王先生看到完工的现房时，顿时傻眼了，客厅的窗外莫名地多出几台大型风机，影响了采光、通风、景观。之后，烦心之事接踵而来：房间水电不通、道路没整好、房屋未通过国家规定的验收、不符合交付条件，甚至连最重要的房间面积、房型都有问题。
更可气的是，和房企一交涉，他所有诉求被一一打回。无奈之下，王先生找了上海、北京的有关专家。专家们认为这个案例非常典型，因为他签的这份房产合同，霸王条款比比皆是。
平面图里藏猫儿腻
在王先生的主合同里，附有一张分户平面图。仔细查看，会发现哪里不对劲。原来，图上没有标尺寸。房产商这么做，难道隐藏着什么特殊用意吗？翻遍主合同都没答案，再一查补充合同，那妖孽才现出原形。
补充合同第1条这样写道：“双方同意《商品房屋分户平面图》专用于房屋内部功能空间的划分示意，房屋的建设和交付标准以实际交付现状为准。”
翻译过来就是说，平面图只是向买主示意哪里是卧室、厨房等这些内部功能，至于这套房的面积和尺寸，就没买主什么事了，以开发商实际交付为准，交付给你多大就是多大。
专家表示，这是典型的霸王条款。因为国家法规很明确：此类“按套（单元）计价的预售房屋，平面图应当标明详细尺寸”。如果因没标尺寸而发生纠纷，开发商需承担责任。
选好的房型能掉包
王先生说，当时买房时本来想买楼上的，但销售员特地推荐了带公共平台的三楼，说平台上可以种花草，开一个小门，还可以到平台上走动。
王先生特地和销售员核实，得知平台不会派其他用处，又仔细看了售楼处的沙盘模型，设备层在楼顶，平台上没任何设备, 这才放心买了三楼。结果要收房时一看，平台上有四台大风机横在窗外，一台还紧贴着客厅，窗户因此开得又高又小，影响了采光、通风和景观。而这些，在买房时，开发商并未告知。 这已经违反了《商品房销售管理办法》、合同法中的相关条款，属于未尽告知义务，侵害了买受人的知情权。
更荒唐的是，决定购房最重要的要素“房型”，也能被狸猫换太子。当时销售员向王先生推荐的是G3户型，12房号，楼书上的总平面图和说明显示，面积约41平方米，数字为12的房号，就是G3房型。如此确定，房型为何会出问题呢？
笔者仔细查看楼书，终于在最后一页的底部，发现了一行不起眼的小字：“本资料仅作参考使用，不具有要约或承诺效应，相关内容以政府最终批准文件和双方签署的合同为准。”
翻译过来就是说，购房时，你看到的所有这些楼书、沙盘模型都是不作数的，只以合同为准。而合同呢，如前所述：“以实际交付现状为准。”这一句话，就让你选好的房型白选了。拿到更差的房型、面积不对，窗外有风机遮挡，你都得接受。如此霸道的条款着实令人胆寒。
期房的楼书、沙盘模型等广告宣传品包含了平面示意图、户型介绍和对应的面积、编号，是买家决定购房的重要因素。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定情形，此类广告宣传品即使未载入合同，也应视为合同内容。开发商如在宣传品或沙盘模型中做了误导，就应承担责任。
补充合同中的陷阱
王先生回忆说，通知收房时，小区道路、绿化没整修好，屋内水电不通，消防上也不符合国家强制规范，完全不符合收房条件。但开发商却说，今冬下雨太多，影响了施工进度，还用合同中的不可抗力等条款来搪塞。
开发商通常靠借贷资金建房，有的战线铺得很开，资金链一紧张，工期就会拖后，无法按时交房，有诚信的房企会支付赔偿，无诚信的就会事先想好各种对策，逃避赔偿。
翻开王先生的补充合同，果然，第12到14条都是为逃避延期交房责任而特设的，比如免责的情形有：“因市政配套而导致的工期延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施的；因恶劣气候条件，如大雨、暴雨或六级以上大风等造成无法正常施工的……”
专家指出，这些情形远远超出了合同法规定的不可抗力的范围。《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。
偷换概念的把戏
偷换概念是一些无良开发商惯用的伎俩。那么，他们是怎么操作的呢？
还是来看看王先生的补充合同。“第7条: 本协议双方同意，原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。”
乍一看，没毛病！听说只要“五个单位”验收合格，就能放心收房了。但你哪里知道，这又是在玩偷换概念的把戏。
原来，通常所说的五个单位验收是指《城市房地产开发经营管理条例》中规定的由政府部门组织的工程质量监督、规划、消防、人防、环保方面的验收，不通过就不符合交付使用条件。而且，业主即使收了房，具备了办理房产证的条件，也会因开发商未通过政府验收而办不下产权证。对此，专家建议业主追究开发商延期交房和延迟办理房产证的双重责任。
在王先生的合同中，还有小区公共区域的处分权和收益全归甲方、物业费要一次性交足一年等多条霸王条款。这些内容分别穿插在主合同和补充合同的不同条款里，还故意打乱了次序，普通人如果不花大量时间梳理分析，又不熟悉国家有关法规，就很容易掉进陷阱里。
加大违法成本有助于根治霸王条款
其实，早在2006年，国家就发文加强对商品房销售合同格式条款的监管力度。《合同违法行为监督处理办法》出台后，原工商总局又在2012年部署了针对“霸王条款”的专项整治，房地产是重点之一。在此期间，大部分省份都相继出台了地方性的有关监管法规，而一线城市，经过多年反复整治，已取得不错的成果。
然而，2017年、2018年上半年，全国商品房销售额和销售面积连续创下历史新高。伴随着热销，房产合同中的“霸王条款”再次沉渣泛起。而且，这次是几百个三四五六线城市、上千个县城的房价普遍上涨。和一线大城市不同，一些地方对合同违法的监管整治力度还未跟上。另一方面，由于房地产合同专业性强，牵涉的法规多，普通购房人尤其是新手，要一眼识破还真有难度。
法律专家指出，遏制霸王条款，首先要靠监管部门充分履行职责，依法采用行政干预手段，约束开发商的不法经营行为。此外，建立“黑名单”制度，加大企业的违法成本更有助于根治这一顽症。
近两年，接着之前的销售高峰又迎来了交房高峰，所以，国家市场监督管理总局再次把房产合同中的霸王条款列入了专项整治范围。然而，再得力的措施没有消费者的努力也难以见效。
从王先生的案例中可以发现霸王条款的共性：或剥夺了买方的公平选择权、知情权；或减免了开发商的责任和义务；或违反法规，任意扩大了开发商的权限；或排除、剥夺了消费者的权利；或权利义务不对等，任意加重了消费者的责任。是开发商利用自身强势地位制定的不公平的格式条款，并非买方真实意思的表达。合同法第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”如果和现行法律法规相违背的，更是无效条款。
对此，有同样遭遇的买房人应当向当地政府和市场监管部门积极投诉，不但能维护自己的合法权益，也可为社会诚信体系的建设出一份力。
